Comprar una vivienda no termina con acordar el precio y firmar un contrato. Antes de que una propiedad cambie legalmente de dueño, debe superar una revisión documental, registral y fiscal que puede revelar desde hipotecas pendientes y adeudos de predial hasta problemas sucesorios o inconsistencias en el título de propiedad.
La escrituración es el proceso mediante el cual un notario formaliza la transmisión de la propiedad y posteriormente gestiona la inscripción del instrumento ante el Registro Público de la Propiedad. Sin embargo, Kallify advierte que diferentes irregularidades pueden retrasar e incluso detener una compraventa.
“En Kallify lo vemos todos los días: propiedades aparentemente listas para venderse que de pronto enfrentan un freno legal. Por eso, la revisión jurídica anticipada permite identificar obstáculos y definir los pasos necesarios antes de cerrar una compraventa”, señaló Diana Sandoval, directora general de Kallify.
¿Qué se debe revisar antes de comprar un inmueble?
Uno de los primeros elementos es comprobar que quien pretende vender realmente tenga las condiciones jurídicas para transmitir la propiedad.
Un título de propiedad apócrifo o inválido puede impedir la escrituración. Kallify explica que también pueden presentarse dificultades cuando existen contratos privados que no cumplen con las formalidades de una escritura pública y no se encuentran inscritos en el Registro Público de la Propiedad.
Incluso errores aparentemente menores pueden convertirse en un obstáculo. Nombres o apellidos incorrectos, diferencias en superficies y colindancias o información distinta de la registrada oficialmente requieren ser corregidos antes de continuar.
Una hipoteca pagada puede seguir apareciendo sobre la propiedad
Haber terminado de pagar un crédito hipotecario no necesariamente significa que el gravamen haya desaparecido del registro.
Durante el proceso, el notario solicita información al Registro Público de la Propiedad para conocer la existencia de gravámenes, limitaciones de dominio o anotaciones preventivas.
Si el crédito ya fue liquidado, pero la hipoteca continúa registrada, puede tramitarse su cancelación. Cuando el financiamiento sigue vigente, también existe la posibilidad de destinar parte del precio de venta a liquidarlo y preparar simultáneamente la cancelación del gravamen, con base en la documentación correspondiente del acreedor.
Predial, agua, mantenimiento e impuestos: las cuentas antes de firmar
Los adeudos también pueden frenar una operación. Antes de escriturar deben revisarse las obligaciones fiscales y administrativas relacionadas con el inmueble.
Entre los principales puntos que Kallify recomienda verificar están:
- Predial y agua: los adeudos deben regularizarse antes de la escrituración.
- Servicios y contribuciones locales: algunos municipios solicitan constancias adicionales de no adeudo.
- Mantenimiento en condominios: debe obtenerse una constancia de no adeudo de cuotas de administración y mantenimiento.
- ISAI: el comprador debe cubrir el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, cuyo cálculo puede variar según la entidad.
- ISR: el vendedor puede causar Impuesto sobre la Renta por el ingreso derivado de la operación y debe revisarse si procede alguna exención y hasta qué monto.
Estos conceptos forman parte de los elementos que deben contemplarse al calcular el costo real de una compraventa, además del precio pactado por la propiedad.
Comprar en un desarrollo nuevo también requiere revisar permisos
Las irregularidades no se limitan a viviendas usadas.
En fraccionamientos y desarrollos nuevos pueden existir problemas relacionados con permisos, licencias o manifestaciones de construcción, así como obligaciones pendientes sobre áreas de donación o mitigación.
También pueden presentarse dificultades cuando el terreno no cuenta con las autorizaciones correspondientes para una subdivisión, relotificación o fraccionamiento. En esos casos, las unidades o lotes resultantes pueden enfrentar obstáculos para escriturarse.
Herencias y copropiedad pueden detener una compraventa
Los conflictos sobre la propiedad representan otra señal que debe revisarse antes de entregar recursos o avanzar hacia la firma.
Cuando una vivienda forma parte de una sucesión que no ha concluido, no puede formalizarse su transmisión en los términos señalados por Kallify. Si existen varios propietarios, todos deben estar de acuerdo con la venta o deberá resolverse previamente la situación jurídica.
También pueden existir procedimientos por usucapión, arrendamiento, reivindicación por despojo o controversias con acreedores.
Revisar antes de entregar el dinero
Sandoval considera que una dictaminación jurídica anticipada puede proporcionar información tanto al comprador como al vendedor antes de avanzar hacia la firma.
“La dictaminación jurídica aporta información para planear una operación con mayor claridad. Al comprador le ayuda a evaluar su decisión; al propietario, a identificar pendientes; y al asesor, a anticipar obstáculos antes de avanzar hacia la firma”, explicó.
La compra de una vivienda suele representar una de las operaciones financieras de mayor valor para una familia. Por ello, además de comparar precio, ubicación o condiciones de financiamiento, revisar la situación jurídica, registral y fiscal del inmueble antes de cerrar la operación permite identificar costos pendientes y problemas que podrían impedir que el comprador obtenga formalmente la propiedad.
