El mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su Zona Metropolitana registró una demanda neta acumulada de 875,205 metros cuadrados durante los primeros nueve meses de 2026, lo que representa un crecimiento de 82% respecto al mismo periodo de 2025, de acuerdo con el reporte Market View Industrial CDMX – 3T 2026, elaborado por CBRE.
El estudio, publicado este 13 de octubre de 2026, señala que la actividad comercial acumuló cerca de 1.5 millones de metros cuadrados de espacios industriales comercializados, impulsada principalmente por empresas de logística, comercio electrónico y manufactura.
Uno de los principales cambios del mercado es la consolidación del corredor Zumpango-Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA), que concentró 78% de la nueva oferta industrial incorporada durante el tercer trimestre.
El crecimiento de esta zona refleja una expansión de la actividad inmobiliaria hacia corredores con disponibilidad de terrenos para nuevos desarrollos, mientras que los mercados tradicionales mantienen una elevada ocupación.
De acuerdo con CBRE, el dinamismo del sector también se observa en los proyectos en construcción, donde 79% de la superficie ya cuenta con contratos de prearrendamiento.
Demanda de espacios industriales en CDMX aumenta 82% durante 2026
El reporte de CBRE muestra que la demanda de inmuebles industriales en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México mantuvo una trayectoria positiva durante los primeros tres trimestres del año.
La absorción neta, indicador que mide el cambio en la superficie ocupada, alcanzó 875,205 metros cuadrados, cifra 82% superior a la registrada en el mismo periodo del año anterior.
Por su parte, la absorción bruta, que contabiliza los espacios comercializados e incluye operaciones como prearrendamientos y renovaciones, llegó a 1,499,796 metros cuadrados.
Este último indicador presentó un crecimiento anual de 10%, impulsado principalmente por las renovaciones de contratos y los prearrendamientos.
Ambas modalidades concentraron 60% de la superficie comercializada.
¿Cuánto creció el mercado industrial de CDMX en 2026?
Los principales indicadores del sector al cierre del tercer trimestre fueron:
| Indicador | Resultado al 3T 2026 |
|---|---|
| Demanda neta acumulada | 875,205 m² |
| Crecimiento anual de la demanda neta | 82% |
| Espacios comercializados | 1,499,796 m² |
| Crecimiento anual de espacios comercializados | 10% |
| Inventario industrial clase A | 13.5 millones de m² |
| Crecimiento anual del inventario | 11.5% |
| Tasa de disponibilidad | 4.8% |
| Superficie en construcción | 494,802 m² |
| Superficie en construcción prearrendada | 79% |
Los resultados muestran un mercado con crecimiento en la ocupación y comercialización de espacios, aunque también con un incremento de la oferta disponible.
Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México, destacó que la expansión de la actividad ha impulsado nuevos corredores industriales.
“Estas cifras reflejan un mercado sólido y dinámico, cuya evolución ha impulsado la creación y consolidación de nuevos submercados para atender la demanda de espacios industriales y logísticos”, señaló.
AIFA concentra 78% de la nueva oferta industrial de la Zona Metropolitana
El corredor Zumpango-AIFA se posicionó como uno de los principales polos de crecimiento inmobiliario industrial durante el tercer trimestre de 2026.
De acuerdo con CBRE, esta zona concentró 78% de los nuevos espacios industriales incorporados al mercado metropolitano.
El resultado responde a la expansión de proyectos hacia zonas que cuentan con reservas territoriales para nuevos desarrollos.
Durante el trimestre, la incorporación de nuevos inmuebles industriales clase A alcanzó 509,690 metros cuadrados, cifra 380% superior a la registrada en el mismo periodo de 2025.
La distribución de la nueva oferta estuvo encabezada por Zumpango-AIFA, seguido por corredores industriales consolidados y espacios orientados a la distribución urbana.
¿Dónde se construyen más parques industriales cerca de CDMX?
Según CBRE, la nueva oferta industrial se distribuyó principalmente entre:
- Zumpango-AIFA: 78% de los nuevos espacios incorporados.
- Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT): 11%.
- Corredores Last Mile: 9%.
El crecimiento de Zumpango-AIFA también se refleja en su participación dentro de las operaciones comerciales.
Durante los primeros nueve meses de 2026, este corredor concentró 36% de la superficie industrial comercializada en la región.
Por su parte, el corredor CTT mantuvo el liderazgo, con 46% de la actividad.
La expansión de estas zonas responde a las necesidades de almacenamiento, distribución y operación de las empresas que buscan ampliar su presencia en el centro del país.
Logística y comercio electrónico impulsan demanda de naves industriales
El estudio identifica que el crecimiento del mercado inmobiliario industrial está estrechamente relacionado con las necesidades de las empresas dedicadas a la distribución de mercancías.
Durante los primeros nueve meses del año, el sector logístico concentró 66% de la superficie industrial comercializada.
En segundo lugar se ubicó el comercio electrónico, con 27%, seguido de la manufactura, con 6%.
¿Qué industrias demandan más espacios industriales?
| Sector | Participación en superficie comercializada |
|---|---|
| Logística | 66% |
| Comercio electrónico | 27% |
| Manufactura | 6% |
La elevada participación de las actividades logísticas muestra la importancia de los inmuebles destinados al almacenamiento y la distribución de mercancías.
En particular, los operadores requieren instalaciones que permitan atender cadenas de suministro y redes de distribución.
CBRE también señala que existe una disponibilidad limitada de espacios de gran formato, conocidos como Big Box, en varios corredores industriales consolidados.
Esta situación ha contribuido a que empresas e inversionistas consideren nuevos submercados para desarrollar sus operaciones.
Jilotepec y Zumpango ganan terreno entre inversionistas industriales
La expansión del mercado industrial no se limita a los corredores tradicionalmente consolidados.
CBRE identifica un creciente interés por Jilotepec y Zumpango-AIFA, zonas que han ganado relevancia debido a la disponibilidad de terrenos y la actividad reciente de nuevos proyectos.
De manera paralela, desarrollos industriales como PLATAH y Arco 57 también están atrayendo proyectos de manufactura, logística y distribución.
El reporte señala que estas zonas forman parte de una expansión del mercado hacia regiones con potencial para recibir nuevas inversiones.
La disponibilidad de terrenos es uno de los factores que permite desarrollar inmuebles industriales de mayor superficie y atender requerimientos específicos de las empresas.
Sin embargo, el documento no presenta estimaciones de inversión desagregadas para cada corredor.
Inventario industrial de CDMX alcanza 13.5 millones de metros cuadrados
Al cierre del tercer trimestre de 2026, el inventario de inmuebles industriales clase A de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México alcanzó 13.5 millones de metros cuadrados.
Esta cifra representa un incremento de 11.5% respecto al mismo periodo de 2025.
Durante julio, agosto y septiembre se incorporaron 509,690 metros cuadrados de nueva oferta, mientras que otros proyectos permanecen en desarrollo.
CBRE anticipa que durante el cuarto trimestre podrían agregarse más de 300,000 metros cuadrados al mercado.
De cumplirse esta previsión, el inventario industrial metropolitano cerraría 2026 con aproximadamente 13.8 millones de metros cuadrados.
Construcción industrial mantiene actividad con 79% de espacios prearrendados
El reporte señala que actualmente existen 494,802 metros cuadrados de inmuebles industriales en construcción.
De esa superficie, 79% ya se encuentra prearrendada, lo que indica que una proporción importante de los proyectos tiene ocupantes comprometidos antes de concluir las obras.
Por modalidad de desarrollo, la construcción se distribuye de la siguiente manera:
- 69% corresponde a proyectos Built to Suit, diseñados para satisfacer las necesidades específicas de una empresa.
- 31% corresponde a desarrollos especulativos, construidos sin contar necesariamente con un ocupante previamente comprometido.
Durante el tercer trimestre comenzaron a construirse aproximadamente 100,000 metros cuadrados adicionales.
La elevada proporción de espacios prearrendados muestra que una parte importante de la actividad constructiva responde a requerimientos empresariales identificados.
Disponibilidad de naves industriales sube a 4.8% en CDMX
Aunque la demanda industrial mantiene un crecimiento anual, el mercado también registra un aumento en la superficie disponible.
De acuerdo con CBRE, la tasa de vacancia industrial se ubicó en 4.8% al cierre del tercer trimestre de 2026.
El indicador representa un incremento de 2.8 puntos porcentuales respecto al mismo periodo de 2025.
El aumento se relaciona principalmente con la incorporación de nuevos inmuebles que todavía cuentan con espacios disponibles y con desocupaciones registradas durante el año.
Sin embargo, la tasa mostró una ligera disminución frente al segundo trimestre de 2026.
¿Dónde hay mayor disponibilidad de espacios industriales?
Las condiciones de ocupación presentan diferencias importantes entre corredores.
Zumpango-AIFA registró una tasa de disponibilidad de 10.7%, la más elevada entre los mercados mencionados por CBRE.
En contraste, los corredores de Iztapalapa-Tláhuac y Naucalpan reportaron una vacancia de 0%.
Estos resultados muestran que la disponibilidad de espacios industriales no se distribuye de manera uniforme.
Mientras algunos corredores consolidados presentan una ocupación elevada, las zonas en expansión cuentan con mayor oferta disponible para recibir nuevos proyectos.
Inversión extranjera en México alcanza 34,968 millones de dólares
El estudio también incorpora información sobre la inversión extranjera directa (IED) en México.
De acuerdo con cifras preliminares de la Secretaría de Economía citadas por CBRE, el país recibió 34,968 millones de dólares durante el primer semestre de 2026.
El monto representa un crecimiento de 2% respecto al mismo periodo de 2025.
La firma señala que la Ciudad de México y el Estado de México se mantienen entre las principales entidades receptoras de inversión extranjera.
En conjunto, ambas entidades contribuyeron con 54% de la IED reportada, según las cifras retomadas en el documento.
¿De qué países provienen las empresas que ocupan espacios industriales?
El reporte también identifica el origen de las empresas que establecieron o renovaron operaciones en el mercado inmobiliario industrial metropolitano.
Las principales participaciones reportadas fueron:
- Argentina: 27%.
- Estados Unidos: 21%.
- México: 20%.
- Alemania: 12%.
Estas cifras corresponden al origen de las empresas que realizaron operaciones inmobiliarias consideradas en el estudio y no representan la distribución de la inversión extranjera directa nacional por país.
El documento no especifica el monto de inversión asociado con cada una de estas participaciones.
¿Qué se espera del mercado inmobiliario industrial para el cierre de 2026?
CBRE anticipa que la actividad industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México continuará respaldada por la llegada de inversiones y el desarrollo de nuevos corredores.
Entre los factores que podrían sostener el crecimiento se encuentran la disponibilidad de terrenos, la demanda de espacios logísticos y la expansión de proyectos industriales.
La firma estima que el inventario clase A podría alcanzar 13.8 millones de metros cuadrados al cierre de 2026, con la incorporación de más de 300,000 metros cuadrados durante el último trimestre.
Sin embargo, el comportamiento de la demanda dependerá de las condiciones económicas y de las decisiones de expansión de las empresas.
La evolución de la tasa de disponibilidad también será relevante para evaluar el equilibrio entre la incorporación de nuevos inmuebles y la ocupación efectiva de los espacios.
AIFA y logística transforman el mercado industrial del centro de México
Los resultados del tercer trimestre de 2026 muestran que el mercado inmobiliario industrial metropolitano continúa expandiéndose.
La demanda neta creció 82% anual, mientras que la comercialización acumulada se acercó a 1.5 millones de metros cuadrados.
El sector logístico y el comercio electrónico concentran la mayor parte de la actividad, mientras que el corredor Zumpango-AIFA emerge como uno de los principales destinos de nueva oferta industrial.
No obstante, el incremento de la vacancia a 4.8% indica que el mercado también enfrenta el desafío de absorber los espacios incorporados durante el año.
La combinación de demanda logística, nuevos desarrollos y disponibilidad territorial está modificando la distribución de la actividad industrial alrededor de la Ciudad de México.
Para inversionistas y desarrolladores, el comportamiento de los corredores emergentes y la ocupación de los proyectos en construcción serán indicadores relevantes durante los próximos meses.
