Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) en México han movilizado cerca de 61 mil millones de pesos mediante instrumentos de financiamiento sostenible, como parte de sus estrategias para proteger el valor de sus activos inmobiliarios frente a los efectos del cambio climático. Además, 42% de la superficie rentable reportada por el sector cuenta con certificaciones internacionales de construcción sustentable, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA).
La información fue presentada durante el encuentro Riesgo Climático y Resiliencia en la Toma de Decisiones: FIBRAs Unidas Hacia un Mundo Sustentable, donde especialistas del sector inmobiliario, financiero y académico analizaron los riesgos económicos derivados del calentamiento global.
De acuerdo con AMEFIBRA, 40% de las FIBRAs utilizó instrumentos de financiamiento sostenible durante el último ciclo, mientras que la industria reportó un crecimiento de 36% en la generación y uso de energías renovables y una reducción de 10% en el consumo de agua.
Los resultados reflejan cómo la sostenibilidad comienza a integrarse en las decisiones de inversión, administración de riesgos y financiamiento de los portafolios inmobiliarios.
El 42% de la superficie rentable de las FIBRAs tiene certificaciones sustentables
La industria de los FIBRAs en México ha avanzado en la incorporación de estándares internacionales de eficiencia energética y construcción sostenible.
Durante el encuentro organizado por AMEFIBRA se informó que 42% del Área Bruta Rentable (ABR) considerada en el reporte cuenta con certificaciones LEED o EDGE, dos estándares utilizados para evaluar características de sostenibilidad en inmuebles.
La información presentada durante el evento hace referencia a un universo cercano a 14 millones de metros cuadrados distribuidos en más de 2,000 propiedades.
Estas certificaciones permiten identificar edificios que incorporan criterios relacionados con eficiencia en el uso de recursos, desempeño ambiental y características de construcción.
Su importancia financiera radica en que los inmuebles pueden enfrentar costos de operación y necesidades de inversión diferentes dependiendo de su eficiencia energética, consumo de agua y capacidad de adaptación a condiciones climáticas.
Para los fideicomisos inmobiliarios, incorporar estos criterios forma parte de una estrategia orientada a preservar la competitividad de sus activos.
La sostenibilidad también puede influir en las decisiones de arrendatarios e inversionistas que consideran el desempeño ambiental dentro de sus procesos de evaluación.
Financiamiento sostenible alcanza 61 mil millones de pesos
Uno de los principales resultados presentados por AMEFIBRA corresponde a la utilización de instrumentos financieros vinculados con objetivos de sostenibilidad.
Según la asociación, 40% de las FIBRAs recurrió durante el último ciclo a mecanismos de financiamiento sostenible, por un monto cercano a 61 mil millones de pesos.
Estos recursos forman parte de la estrategia del sector para incorporar criterios ambientales, sociales y de gobernanza, conocidos como ASG, en la administración de sus portafolios.
La utilización de financiamiento sostenible puede vincularse con proyectos de eficiencia energética, mejoras operativas y objetivos ambientales, dependiendo de las características de cada instrumento.
Para las empresas inmobiliarias, la relación entre financiamiento y sostenibilidad adquiere importancia porque las condiciones ambientales pueden modificar los costos de mantenimiento, operación y adaptación de sus propiedades.
Los principales indicadores comunicados por AMEFIBRA fueron:
| Indicador | Resultado reportado |
|---|---|
| Superficie rentable con certificaciones LEED o EDGE | 42% |
| Financiamiento sostenible movilizado | Cerca de 61 mil millones de pesos |
| FIBRAs que utilizaron financiamiento sostenible | 40% |
| Crecimiento en generación y uso de energías renovables | 36% |
| Reducción sectorial del consumo hídrico | 10% |
Estos resultados muestran que la gestión ambiental está adquiriendo una dimensión financiera dentro de la industria inmobiliaria.
No obstante, los beneficios económicos específicos dependen de las condiciones de cada inmueble, los proyectos realizados y los mecanismos de financiamiento utilizados.
Cambio climático amenaza el valor de los activos inmobiliarios
La transformación del sector ocurre en un contexto de mayores riesgos asociados con el calentamiento global.
AMEFIBRA señaló que México registra un calentamiento promedio de 1.9 grados Celsius, situación que incrementa la necesidad de evaluar la exposición de la infraestructura a fenómenos climáticos.
Entre los riesgos que pueden afectar a los inmuebles se encuentran los eventos meteorológicos extremos, las temperaturas elevadas y las presiones sobre la disponibilidad de recursos.
Estas condiciones pueden generar necesidades adicionales de mantenimiento, adaptación e inversión.
Para los fideicomisos inmobiliarios, los riesgos climáticos tienen implicaciones sobre la continuidad de las operaciones, los gastos de conservación y la capacidad de mantener propiedades competitivas para sus arrendatarios.
Jorge Ávalos Carpinteyro, presidente de AMEFIBRA y CEO de Fibra Mty, destacó que la sostenibilidad se ha convertido en un componente central de la administración de activos.
“Hoy más que nunca, la sustentabilidad dejó de ser una capa accesoria para convertirse en el núcleo de la estrategia de negocio y de la gestión de riesgos a gran escala”.
El directivo sostuvo que la eficiencia energética, la resiliencia operativa y los criterios ASG son elementos relevantes para proteger el patrimonio de los inversionistas.
Fibra Mty supera 5.5 millones de metros cuadrados de superficie rentable
Durante su participación, Ávalos Carpinteyro también hizo referencia al proceso de expansión de Fibra Mty, tras la integración de Fibra Macquarie.
De acuerdo con el directivo, esta operación permitió que el fideicomiso superara los 5.5 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable.
El crecimiento de los portafolios inmobiliarios incrementa la importancia de contar con estrategias de administración de riesgos que permitan evaluar las condiciones de diferentes propiedades.
Los inmuebles pueden presentar exposiciones distintas dependiendo de su ubicación, características constructivas, consumo energético y condiciones ambientales.
Por ello, la gestión climática puede convertirse en un componente relevante de las decisiones de adquisición, mantenimiento y modernización.
Para los inversionistas, estos factores forman parte de una evaluación más amplia sobre la capacidad de los activos para generar ingresos por arrendamiento y conservar su valor en el largo plazo.
UNAM advierte riesgos económicos del cambio climático para México
El impacto económico del cambio climático también fue abordado por Francisco Estrada, coordinador de Investigación en Cambio Climático de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).
Durante su participación, el investigador advirtió que las pérdidas económicas acumuladas por el cambio climático en México durante el presente sexenio podrían equivaler al 25% del Producto Interno Bruto (PIB).
Se trata de una estimación prospectiva expuesta durante el encuentro, no de una pérdida económica ya registrada.
El especialista señaló que los efectos podrían afectar particularmente a grandes centros urbanos y corredores industriales.
Estos espacios concentran infraestructura, actividades productivas y activos inmobiliarios cuya operación depende de condiciones adecuadas de acceso, servicios y disponibilidad de recursos.
La exposición a temperaturas extremas y otros fenómenos climáticos puede incrementar las necesidades de adaptación de edificios e instalaciones.
Desde una perspectiva macroeconómica, el deterioro de infraestructura o las interrupciones de actividades productivas pueden generar consecuencias que trascienden a los propietarios de los inmuebles.
Por ello, Estrada destacó la importancia de incorporar la evaluación de riesgos físicos y las medidas de adaptación en la planeación de infraestructura.
Consejos de administración incorporan riesgos climáticos en sus decisiones
La gestión de riesgos ambientales también está modificando las responsabilidades de los órganos de gobierno corporativo.
Marimar Torreblanca, CEO de Miranda ESG, señaló que la integración de criterios ASG en los consejos de administración dejó de ser una actividad secundaria de cumplimiento para convertirse en un elemento de supervisión estratégica.
Este cambio implica que los riesgos climáticos deben considerarse dentro de las decisiones financieras y operativas de las organizaciones.
Para los fideicomisos inmobiliarios, la supervisión puede abarcar aspectos como:
- Evaluación de riesgos físicos: identificar la exposición de propiedades a fenómenos climáticos y condiciones ambientales.
- Eficiencia energética: analizar oportunidades para reducir el consumo de energía y mejorar el desempeño operativo.
- Administración del agua: incorporar medidas que permitan disminuir el consumo hídrico.
- Planeación de inversiones: considerar necesidades de adaptación y modernización de los inmuebles.
- Financiamiento sostenible: evaluar instrumentos vinculados con objetivos ambientales y de gestión de riesgos.
- Gobierno corporativo: establecer mecanismos de supervisión para integrar criterios climáticos en las decisiones del negocio.
Estas actividades pueden contribuir a que la administración de riesgos forme parte de la estrategia de largo plazo de los portafolios.
También permiten vincular las decisiones de sostenibilidad con indicadores operativos y financieros.
¿Qué son las FIBRAs y cómo generan ingresos para los inversionistas?
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son vehículos que permiten invertir en portafolios inmobiliarios mediante certificados bursátiles.
Su actividad se relaciona principalmente con la adquisición, administración y arrendamiento de propiedades que generan ingresos.
Para los inversionistas, representan una alternativa de participación en el sector inmobiliario sin necesidad de adquirir directamente un edificio o una propiedad completa.
Josefina Moisés, directora general de AMEFIBRA, destacó que estos instrumentos permiten acceder a activos respaldados por bienes inmuebles.
“A través de esta inversión se puede capturar plusvalía y generar ingresos pasivos. Es un instrumento muy tangible respaldado por bienes inmuebles y con ingresos derivados de las rentas”.
La directiva señaló que estos vehículos ofrecen una vía de participación para inversionistas individuales e institucionales.
Sin embargo, como ocurre con otros instrumentos bursátiles, la inversión en FIBRAs está sujeta a riesgos de mercado, variaciones en el valor de los certificados y cambios en los ingresos generados por los inmuebles.
Por ello, las distribuciones y la apreciación de los activos no constituyen rendimientos garantizados.
FIBRAs deben distribuir al menos 95% de su resultado fiscal
Uno de los elementos distintivos de las FIBRAs en México es su régimen fiscal.
De acuerdo con el marco aplicable a estos fideicomisos, deben distribuir entre sus tenedores al menos 95% del resultado fiscal del ejercicio, conforme a las disposiciones correspondientes.
Esta obligación es relevante para los inversionistas porque vincula el funcionamiento del vehículo con la distribución de resultados fiscales.
Sin embargo, el resultado fiscal no necesariamente equivale al flujo de efectivo disponible ni garantiza un rendimiento específico para los tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs).
Las distribuciones efectivas dependen de las condiciones financieras y operativas de cada fideicomiso, así como de sus obligaciones aplicables.
Para quienes evalúan invertir en estos instrumentos, resulta importante considerar tanto los ingresos por arrendamiento como los gastos operativos, el endeudamiento y los riesgos asociados con el mercado inmobiliario.
AMEFIBRA representa 15 fideicomisos inmobiliarios en México
La Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias, constituida en noviembre de 2015, representa actualmente a 15 FIBRAs que participan en diferentes segmentos del mercado inmobiliario nacional.
De acuerdo con su información institucional, los fideicomisos asociados reúnen más de 2,000 propiedades y 32 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable.
La asociación también reporta que más de 8 millones de metros cuadrados cuentan con certificaciones bajo estándares internacionales.
Estas cifras institucionales corresponden al conjunto de propiedades representadas por AMEFIBRA y deben distinguirse del universo de superficie utilizado para presentar el indicador de 42% durante el encuentro.
Según la organización, las FIBRAs representan aproximadamente 4% de la renta variable nacional y una proporción estimada equivalente a 4% del PIB.
La magnitud de estos portafolios explica la importancia que adquieren las decisiones relacionadas con mantenimiento, financiamiento, eficiencia operativa y adaptación climática.
Sostenibilidad inmobiliaria: una estrategia para proteger inversiones
El avance de las certificaciones ambientales y la movilización de financiamiento sostenible muestran que las FIBRAs en México están incorporando el riesgo climático a sus estrategias financieras.
La industria reporta progresos en generación y uso de energías renovables, reducción del consumo de agua y adopción de estándares internacionales para sus propiedades.
Sin embargo, el desafío de largo plazo consiste en traducir estas medidas en una mayor capacidad de adaptación de los inmuebles y en una administración eficiente de los recursos.
Para los inversionistas, la exposición climática representa una variable adicional al momento de evaluar la calidad y sostenibilidad de los portafolios.
Para los operadores inmobiliarios, implica considerar los posibles efectos sobre gastos de mantenimiento, continuidad de las operaciones y necesidades futuras de inversión.
Los cerca de 61 mil millones de pesos movilizados mediante financiamiento sostenible reflejan la importancia creciente de vincular las decisiones financieras con la protección de los activos inmobiliarios.
En un contexto de mayores riesgos climáticos, la capacidad de los fideicomisos para administrar estos factores puede convertirse en un elemento relevante para preservar su competitividad y el valor del patrimonio de sus inversionistas.
